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贪图延迟纳税产权丧失追悔莫及
发布时间:2016-10-8    点击次数:1127
 

     不动产权属应办理登记才能生效,仅签订买卖合同是不够的。然而,有些购房者出于延迟缴纳契税等原因,忽视物权法等相关规定,结果丧失产权。
案例
     自然人张某,2014年3月从某商业市场开发商A公司处购买商业用房3套。张某与A公司签订了商品房销售合同,但未办理过户。张某考虑到办理产权需要缴纳不少契税,不如等等再办理,因为当地相关法规规定,契税的纳税义务发生时间是以办理权属登记为准,延迟办理产权不会产生滞纳金。2015年12月,A公司因债务纠纷被债权人B公司申请对其部分开发产品进行拍卖抵债,这其中就包括张某已购买的3套房产,而张某却浑然不知。2016年2月,法院裁定A公司以相关房产抵偿所欠B公司债务,B公司凭法院裁定书到税务部门申报缴纳契税,并到不动产登记部门产权办理过户。


契税政策分析
1、 契税缴纳期限的规定。只要在纳税期限内申报缴纳契税,就不会产生滞纳金。契税暂行条例第八条规定,契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。第九条规定,纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内,向土地房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报,并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
本文案例中,契税的纳税义务发生时间,虽然是签订销售合同的当天,但具体纳税期限应以税务机关核定的期限为准。以江苏省为例,《江苏省地方税务局关于契税纳税期限的公告》(苏地税规[2015]3号)规定:"在我省行政区域内承受土地、房屋权属的单位和个人,应当向土地、房屋所在地的地方税务机关办理契税纳税申报,契税纳税期限为纳税人依法办理土地房屋权属登记手续之前",即直到办理产权登记时才是契税纳税期限截止时间,延迟办理产权登记就可以延迟缴纳契税,且不会产生滞纳金。


2、 没有发票能否申报契税。《国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》(国税发[2005]156号)规定,纳税人在办理契税纳税申报时,需提交销售不动产发票,否则税务机关不予受理,但是,2015年9月25日起,《国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告》(国家税务总局公告2015年第67号)规定,根据人民法院仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移,纳税人不能取得销售不动产发票的,可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报,税务机关应予受理。本王爱你中,B公司在2015年9月25日之后凭法院裁定书可以到税务部门申报缴纳契税。

物权法分析
B公司缴纳契税后可办理产权登记。张某虽然先签订购房合同,但依据物权法第九条规定:"不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经发登记发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外",张某没有办理登记,不能取得产权。不过值得一提的是,依据物权法第十五条的规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有规定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力,五张某虽然不能取得产权,但其与一公司签订的合同效力并不受影响,张某可以依法请求解除合同、返还已付购房款及利息,赔偿损失,维护自身的合法权益。

 
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